고덕신도시 사업개요와 단계별 사업시행 계획

청북부영아파트 미래

청북지구 부영아파트 미래에 대해서
왕왕 질문을 해오는 분들이 있는데요.

청북부영1단지와 2단지아파트는 분양가액이
1억 4천만원이지요.
문제는, 인테리어의 촌스러움과 부영아파트라는 이미지,
그리고 청북지구라는 위치로 평가절하 되는 분위기지요.

청북부영

청북부영

청북부영

청북부영

청북부영

분양후의 가격은 1억5천~1억6천만원사이로
예상되어서 투자를 계획했던 분들이라면
약간은 실망감이 따르지 않을까 생각합니다.

부영3단지는 34평형의 분양가액이 2억2천이지만
확정분양가액은 부영5단지와 같이 2억1천만원으로
같아지지 않을까 생각됩니다.

문제는, 부영5단지는 단지규모가 있고,
33평형 단일평형이여서 약간은 선호도가 있겠지만
여전히, 부영아파트라는 이미지와 인테리어의 부족,
그리고 청북지구라는 위치로 분양가액에 취등록세가
포함된 가격을 넘어서기는 힘드리라 생각됩니다.

안타까운것은, 퇴거를 위해서는 승계를 해야 하는데
새로운 사람이 없다는 것이지요.
마이너스(가전 값) 프리미엄으로도요.

부영3차와 5차는 분양시점이 되면 어수선하지 않을까
생각됩니다.


[참고]
개인적인 생각입니다.

왜 용도지역이 중요한가.

땅의 쓰임세는 용도지역에 따라서 달라지기 때문에
용도지역이 가장 아니 제일 중요하다고 해도
과언이 아니라고 생각합니다.

용도지역은 한마디로, 땅의 쓰임세로
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을
제한하고 있어서 중요한다는 것이며, 도시관리계획으로
결정을 합니다.

해서, 여려분들이 땅을 매수할려고 할 때
가장 먼저 확인해야 할 것이 용도지역일 것입니다.

용도지역에는 도시지역(시급 이상의 도시)과
관리지역(면 단위 이하)으로 나뉘게 되며
농림지역(농지)과 자연환경보전지역이 있지요.

도시지역중에서 아파트를 건설할 수 있는 땅은
전용주거지역은 안되고, 일반주거지역 중에서
2종일반과 3종(고층건물)일반 주거지역에서 아파트를
건설할 수가 있습니다.

따라서, 화양지구나 안중쌍용예가 등등은
2종일반주거지역으로 변경되겠지요.
물론, 준주거나 상업지역에도 아파트를 건설할 수가 있지만
준주거나 상업지역은 땅의 쓰임세가 좋아서 땅 값이 높아서
아파트를 건설하면 수지타산을 맞출수가 없어서
일반주거지역에 아파트를 건설합니다.

평택은 면 단위 이하의 시골이 많기에 관리지역도 많은데요,
관리지역 중에서 계획관리가 가장 좋은데요.
이는, 계획관리지역의 쓰임세가 많기 때문이지요.

여려분들이 도시지역 외의 지역에서 땅을 살 계획이라면
계획관리지역의 땅을 매수해야 하는 이유입니다.


[참고]
면 단위 이하 시골의 계획관리지역은
도시지역, 공업지역, 상업지역에서 할 수 있는 행위를
할 수가 있어서 좋음.

자연녹지에 어떻게 아파트를 건설할까요.

안중읍 현화리를 비롯한
농지들에는 아파트를 건설할 수가 없지요.
화양지구나 송담지구 등등도 처음에는 자연녹지지역 농지였는데
어떻게 아파트를 건설했을까요.

먼저, 땅(토지)에 건축물을 짓기 위해서는
개인들은 개발행위 허가를 받아야 하고요.
기업(공장.아파트)들이 땅을 활용하기 위해서는
지구단위계획이라는 것을 세워야 합니다.

[참고]
지구단위계획은 1종과 2종이 있으며,
1종은 안중처럼 도시지역에서 개발할 때 필요하고,
2종은 도시지역이 아닌 面단위 시골에서 개발을 할때 필요하지요.

또한, 개발사업을 하면서
인구, 환경.교통.재해영향평가 등등을 하고 나서
사업을 해도 좋다고 생각되면 개발규모에 따라서
인허가 관청이 개발사업을 해도 좋다는 실시계획인가를
내주게 되며, 실시계획인가가 되었다는 것은
당초에 제출했던 개발계획에 맞게 사업을 실시하면
됩니다.

문제는, 개발사업을 시작할 때 부터 실시계획인가까지의 기간이
빨라도 1년~2년 정도의 시간이 걸린다는 것입니다.

[참고]
개발방식에는 수용방식(LH가 주로 사용)
환지방식(화양지구를 비롯한 땅값이 높은 지역이 사용)
혼합(수용+환지)방식이 있고요.


결론은,
개인이 토지에 건축물을 짓거나 창고등등을 건축할려면
개발행위 허가를 받아야 하고,
택지나 공장단지 등등을 만들려면 도시개발법에 따라서
지구단위계획을 세워서 개발을 하면 됩니다.