동탄2신도시 점포겸용주택용지 제한사항이 많은데도 경쟁률이 높네요.

동탄2신도시 점포겸용용지의 분양신청이 있었는데
D2 지역의 일부 필지는 경쟁률이 약 1천대를 넘어가네요.
상가주택도 관심이 높아지나요.


동탄2신도시 점포겸용용지 제한사항

경쟁률이 높은 D2위치도

고덕신도시 사업개요와 단계별 사업시행 계획

청북부영아파트 미래

청북지구 부영아파트 미래에 대해서
왕왕 질문을 해오는 분들이 있는데요.

청북부영1단지와 2단지아파트는 분양가액이
1억 4천만원이지요.
문제는, 인테리어의 촌스러움과 부영아파트라는 이미지,
그리고 청북지구라는 위치로 평가절하 되는 분위기지요.

청북부영

청북부영

청북부영

청북부영

청북부영

분양후의 가격은 1억5천~1억6천만원사이로
예상되어서 투자를 계획했던 분들이라면
약간은 실망감이 따르지 않을까 생각합니다.

부영3단지는 34평형의 분양가액이 2억2천이지만
확정분양가액은 부영5단지와 같이 2억1천만원으로
같아지지 않을까 생각됩니다.

문제는, 부영5단지는 단지규모가 있고,
33평형 단일평형이여서 약간은 선호도가 있겠지만
여전히, 부영아파트라는 이미지와 인테리어의 부족,
그리고 청북지구라는 위치로 분양가액에 취등록세가
포함된 가격을 넘어서기는 힘드리라 생각됩니다.

안타까운것은, 퇴거를 위해서는 승계를 해야 하는데
새로운 사람이 없다는 것이지요.
마이너스(가전 값) 프리미엄으로도요.

부영3차와 5차는 분양시점이 되면 어수선하지 않을까
생각됩니다.


[참고]
개인적인 생각입니다.

왜 용도지역이 중요한가.

땅의 쓰임세는 용도지역에 따라서 달라지기 때문에
용도지역이 가장 아니 제일 중요하다고 해도
과언이 아니라고 생각합니다.

용도지역은 한마디로, 땅의 쓰임세로
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을
제한하고 있어서 중요한다는 것이며, 도시관리계획으로
결정을 합니다.

해서, 여려분들이 땅을 매수할려고 할 때
가장 먼저 확인해야 할 것이 용도지역일 것입니다.

용도지역에는 도시지역(시급 이상의 도시)과
관리지역(면 단위 이하)으로 나뉘게 되며
농림지역(농지)과 자연환경보전지역이 있지요.

도시지역중에서 아파트를 건설할 수 있는 땅은
전용주거지역은 안되고, 일반주거지역 중에서
2종일반과 3종(고층건물)일반 주거지역에서 아파트를
건설할 수가 있습니다.

따라서, 화양지구나 안중쌍용예가 등등은
2종일반주거지역으로 변경되겠지요.
물론, 준주거나 상업지역에도 아파트를 건설할 수가 있지만
준주거나 상업지역은 땅의 쓰임세가 좋아서 땅 값이 높아서
아파트를 건설하면 수지타산을 맞출수가 없어서
일반주거지역에 아파트를 건설합니다.

평택은 면 단위 이하의 시골이 많기에 관리지역도 많은데요,
관리지역 중에서 계획관리가 가장 좋은데요.
이는, 계획관리지역의 쓰임세가 많기 때문이지요.

여려분들이 도시지역 외의 지역에서 땅을 살 계획이라면
계획관리지역의 땅을 매수해야 하는 이유입니다.


[참고]
면 단위 이하 시골의 계획관리지역은
도시지역, 공업지역, 상업지역에서 할 수 있는 행위를
할 수가 있어서 좋음.

자연녹지에 어떻게 아파트를 건설할까요.

안중읍 현화리를 비롯한
농지들에는 아파트를 건설할 수가 없지요.
화양지구나 송담지구 등등도 처음에는 자연녹지지역 농지였는데
어떻게 아파트를 건설했을까요.

먼저, 땅(토지)에 건축물을 짓기 위해서는
개인들은 개발행위 허가를 받아야 하고요.
기업(공장.아파트)들이 땅을 활용하기 위해서는
지구단위계획이라는 것을 세워야 합니다.

[참고]
지구단위계획은 1종과 2종이 있으며,
1종은 안중처럼 도시지역에서 개발할 때 필요하고,
2종은 도시지역이 아닌 面단위 시골에서 개발을 할때 필요하지요.

또한, 개발사업을 하면서
인구, 환경.교통.재해영향평가 등등을 하고 나서
사업을 해도 좋다고 생각되면 개발규모에 따라서
인허가 관청이 개발사업을 해도 좋다는 실시계획인가를
내주게 되며, 실시계획인가가 되었다는 것은
당초에 제출했던 개발계획에 맞게 사업을 실시하면
됩니다.

문제는, 개발사업을 시작할 때 부터 실시계획인가까지의 기간이
빨라도 1년~2년 정도의 시간이 걸린다는 것입니다.

[참고]
개발방식에는 수용방식(LH가 주로 사용)
환지방식(화양지구를 비롯한 땅값이 높은 지역이 사용)
혼합(수용+환지)방식이 있고요.


결론은,
개인이 토지에 건축물을 짓거나 창고등등을 건축할려면
개발행위 허가를 받아야 하고,
택지나 공장단지 등등을 만들려면 도시개발법에 따라서
지구단위계획을 세워서 개발을 하면 됩니다.

향남과 평택시 서부권역에 계획된 아파트 비교

향남의 위치가 동탄생활권도 아니고,
그렇다고, 향남으로 인구를 유인할 수 있을만한 요소가
있는 것도 아니여서 성격을 규정할 수가 없지요.
향남1지구는 이미 아파트는 더 이상 건설할 계획이 없고요.

계획된 곳이라면, 향남2지구 남아있는 공동주택용지와
장짐지구 그리고 상신지구 및 발안산업단지의
행복주택까지 1만세대 정도가 계획되어 있지요.

해서, 계획된 아파트들이 완성되어도
향남의 인구는 12만명을 넘어서기는 힘들다고 생각합니다.

평택시 서부권역에 계획된 아파트는
화양지구에 1만 7천세대가 예정되어 있고요.
현덕지구에 1만 2천세대가 예정되어 있지요.
그리고, 포승산업단지에 1200세대가 예정되어 있는데
이것은 거의 확실시 되지요.

예정되어 있는 것들로는,
평택항배후단지에 신도시를 만들계획이라고 하고요.
인광지구조합아파트가 2천세대 예정되어 있으며,
인광1지구에 3천세대가 계획되어 있으며,

서울의 부동산에서는 안중역세권에
70만평을 개발하겠다는 지도를 가지고 다니면서
땅을 팔고 있는데 평택시에서는 계획이 없다고
하지요.

결론은, 평택시 서부권역에만
확실시되는 것만 3만세대가 건설예정이고요.

소문에 의하면, 계회된 것이 역세권과
평택항배후단지, 조합아파트 및 인광1지구 등등해서
수만세대가 더 계획되어 있어서
현재 평택시 서부권역의 인구가 10만명인데
확실시 되는 아파트에 수용인구가 10만명,
그리고 소문까지 합치면 7만명으로

장기적으로 평택시 서부권역만 인구가 20만명이고요.
소문가지 합친다면 27만~30만명으로
향남의 2배를 넘는다는 뜻이지요.

지금도 잊혀지지 않는 일본의 노숙자들

아마도 약 24년전쯤에
그러니까 엔(YEN)당 540원 할때 일본을 갔었지요.
신주꾸(新竹)를 비롯해서 주변을 둘러봤는데요.
역(驛)이며 은행이며, 상점앞에서
노숙을 하고 있는 분들이 지금도 잊혀지지 않습니다.

세계2위의 경제대국인 일본이
전자왕국이라 불렸던 일본이
중남미를 비롯한 아시아 투자의 1위였던 일본에서
수많은 노숙인들을 보고서
대한민국의 미래를 봤습니다.

언론을 비롯해서 많은 전문가들이 가계부채를 걱정합니다.
저는, 가계부채도 걱정이지만 기업부채가 더 걱정이라고
생각합니다.

경제주체별 자산.부채현황을 보면
기업들은 모든 자산을 팔아치워도 부채를 상환하지 못하며
모자라는 돈은 자기 돈으로 매꿔야 하지만,
가계는 1,700조원 정도 자산이 더 많기에요.

울 나라도 빠르면 내년 가을쯤 부터
늦어도 2018년 가을부터는 1998년에 봤던 노숙자들이 모습을
다시 볼 수 있지 않을까요.
그것도, 아주 많이요.

아파트를 비롯한 부동산 투자에 한번 더 생각해야 하는 이유가
일본을 뒤를 밟고 있기 때문이라고 생각합니다.